The Level Moerwijk

 

Ruud kreeg ton aangeboden om zijn bezwaar in te trekken tegen woontoren: ‘Gaat het zo in de bouwwereld?’

Ruud van Veen kreeg een ton aangeboden om zijn bezwaar in te trekken tegen de bouw van een woontoren. Omkoping? Of een logische poging van de bouwer als je bedenkt hoeveel ervan afhangt om maar op tijd te beginnen met het realiseren van een gebouw? ‘Overal in het land worden dealtjes tussen bezwaarmakers en projectontwikkelaars gesloten’.

In een bouwkeet van Stebru op de Binckhorst zit Ruud van Veen boven een kop automatenkoffie te piekeren over een vraag die hij net gesteld kreeg. Hij zit in het vergaderhok, met een tafel en bekende metalen kuipstoelen zoals er in elke bouwkeet staat. Tegenover hem zit de eigenaar van Stebru, Robert Steenbrugge. Ze hebben hier afgesproken om nog eens te praten over bouwproject Levels: 550 woningen in drie torens van 40, 70 en 100 meter hoog naast station Moerwijk.

Niet onbelangrijk: de torens komen vlakbij het huis van Van Veen, in een wijkje dat qua woningen nu niet veel groter is, dan er straks in één klap bijkomt. En ook niet onbelangrijk voor dit verhaal: waar Levels moet komen staat nu nog een lege brandweerkazerne waar een aantal sportverenigingen is gehuisvest.

Ruud van Veen op de plek waar een torenhoge flat in Moerwijk moet gaan verrijzen. © Frank Jansen

Win-win situatie

Ruud van Veen weet niet wat hij met de vraag aan moet. Of een vraag? Het is meer een bod dat hij heeft gekregen. Of hij, Van Veen, zijn bezwaren tegen de bouw van Levels wil intrekken. Dan zal Stebru 100.000 euro investeren in het herhuisvesten van de sportverenigingen in de kazerne. Deze sportverenigingen gaan Van Veen aan het hart.

Een win-win situatie zal Steenbrugge later in een email schrijven aan Van Veen. De sportverenigingen krijgen door dit geld dat uit een speciaal Stebru-fonds komt, gegarandeerd een goede plek terug. En het bezwaar dat Van Veen heeft tegen de bouwplannen: dat zal het bij de rechter toch niet halen.

Voor 1 februari 2024 moet voor het bouwplan Levels bij het NS-station Moerwijk de eerste paal de grond in, wil het niet miljoenen euro’s aan subsidie mislopen. © Greystar Stebru

Uiteindelijk zegt hij tegen Steenbrugge dat hij er over wil nadenken of hij de juiste persoon is om hierover te beslissen.

En nadenken, dat doet Ruud van Veen. Nog uren. Het zit hem niet lekker. De toekomst van sportverenigingen die hij een warm hart toedraagt, en die hij geregeld met van alles en nog wat helpt, ligt nu in zijn handen. Natuurlijk gunt hij ze een goeie plek, maar verdorie, het maakt hem ook boos.

Gaat het zo in de bouwwereld? Bezwaren afkopen? En hem dan ook nog onder druk zetten. Kan dit zomaar? De gemeente is voor dit project een nauwe samenwerking met de bouwer aangegaan. Staan zij stilzwijgend achter zulk soort praktijken? ,,Ik ervaar persoonlijke druk en vind niet dat dit hoort. Ik ben de gemeente niet en geen welzijnsorganisatie.”

Het roept de vraag op waarom Stebru zo’n aanbod doet. Overigens niet eens het enige aanbod dat aan bezwaarmakers is gedaan. Ook de bewoner van het Willem Dreespark die grote bezwaren heeft tegen de bouw van Levels is volgens zijn zeggen aangeboden dat Levels de huur van een parkeerplaats voor hem wil betalen. Hij vreest dat door de bouw van Levels er parkeeroverlast bij zijn flat zal ontstaan, omdat in het plan maar weinig parkeerplaatsen zijn voorzien.

Subsidie vervallen

Het antwoord is eenvoudig: de druk die er ligt om op tijd met de bouw van Levels te beginnen is enorm. En tijd, dat is op dit moment de allergrootste vijand van het project.

Voor dit bouwplan is subsidie bij het rijk aangevraagd én gekregen. Met een belangrijke voorwaarde: voor 1 februari 2024 moet de eerste paal de grond in zijn gegaan. Zo niet: dan komt er een subsidie van bijna 3 miljoen euro te vervallen. ,,Die subsidie is cruciaal. Die hebben we gewoon nodig, anders lukt het niet’’, zegt de Haagse wethouder Martijn Balster.

Rechtszaak

1 februari 2024 dat klinkt nog ver weg. Toch zal het nog spannend worden. Juist vanwege de bezwaren van de bewoner uit het Willem Dreespark en Van Veen. Al in 2017 werden de eerste stappen gezet voor Levels. Maar vorig jaar vernietigde de hoogste rechter, de Raad van State, het bestemmingsplan.

De parkeernorm klopte niet, of was in elk geval slecht onderbouwd. In allerijl moet er nu een nieuwe versie worden opgesteld. Balster denkt dat die in juni vastgesteld wordt. Daarna kan er weer opnieuw bezwaar worden gemaakt. En dan ineens is 1 februari 2024 heel dichtbij.

En dat is niet de enige juridische procedure die de bouw van Levels bedreigt. Ook loopt er een rechtszaak tegen de inmiddels verleende bouwvergunning en ook dat is een proces dat nog tot aan de zomer van 2024 kan duren. Na de deadline dus.

Bouwproject Levels bij kruispunt Assumburgweg/Erasmusweg. © Datawrapper

Simpele afweging

In de laatste email van Stebru-directeur Robert van Steenbrugge aan Van Veen herhaalt hij nog maar eens dat het bouwbedrijf er belang bij heeft zo snel mogelijk te beginnen. Hij zegt dat het een simpele afweging is. Als het bezwaar wordt ingetrokken, boekt het bedrijf veel tijdwinst en bespaart dus veel geld. Dat bespaarde geld kan gebruikt worden om de sportvereniging een nieuwe plek te geven.

Bovendien benadrukt Stebru later nog eens in een email aan deze krant, er is ook nog iets als het algemeen belang. ,,De realiteit is, dat deze woningen voor vele woningzoekenden als gevolg van twee bezwaren nu nog niet gebouwd kunnen worden en bezwaarprocedures jaren duren.”

Dealtjes

Het is een probleem waar veel projectontwikkelaars mee te maken hebben. ,,Want van vertraging komt vertraging, dat weten we in de bouwwereld als geen ander”, zegt directeur Jan Fokkema van de vereniging voor projectontwikkelaars. ,,Tijd is echt de grootste vijand. Als het proces vertraging oploopt, kan in die tijd de markt veranderen, bouwkosten stijgen en contracten lopen af.

Moet je voorstellen dat je een huis hebt gekocht in zo’n gebouw. Je kon het kopen want de hypotheekrente was gunstig. Door de vertraging moet er een nieuw contract gemaakt worden, nu is de hypotheekrente gestegen, en kan je het ineens niet meer kopen. Dan heb je te maken met vijftig gedupeerden versus een of twee bezwaarmakers. Het overkomt kopers soms meerdere malen.”

En dus worden overal in het land dealtjes tussen bezwaarmakers en projectontwikkelaars gesloten. Geregeld, vertelt directeur Jan Fokkema van de vereniging voor projectontwikkelaars, zeer tegen de zin van de bouwers. Want onder die bezwaarmakers zijn ook mensen die de druk van de projectontwikkelaars zien en er enkel op uit zijn om er financieel beter van te worden.

In Rotterdam betaalden projectontwikkelaars tienduizenden euro’s aan bewoners om hun verzet tegen een bouwproject in te trekken. Bezwaren waar op voorhand al duidelijk is dat de rechter ze van tafel zal vegen.

Onrecht

,,Ontwikkelaars hebben er echt enorme moeite mee”, zegt Fokkema, die deze week ook nog een gesprek had met een bouwer die door de knieën ging en bezwaarmakers geld heeft geboden. ,,Ze vinden het een enorm onrecht. Maar het is wel een dilemma. Wat als ze denken dat dit de enige uitweg is om door te gaan? Tegelijkertijd weten ze ook dat als ze aan de een betalen het voor anderen weer een aanmoediging zal zijn het ook te doen.”

Van Veen is niet iemand die er een slaatje uit wil slaan. Hij hoopt oprecht dat de rechter de bouwvergunning zal vernietigen. Hij vindt het ontwerp van Levels veel te groot voor Moerwijk-Oost. Er komen 150 sociale woningen bij, terwijl de wijk al zoveel sociale woningen telt en er problemen zijn met geweld en drugsoverlast.

Bovendien is er voor amper de helft van de woningen maar een parkeerplaats ingetekend. En ook al heeft de Raad van State de gemeente toen het om het bestemmingsplan ging, op dit punt teruggefloten, hij vreest dat in het nieuwe bestemmingsplan er geen enkele extra parkeerplek bij zal komen. Alleen de onderbouwing van het oude plan zal worden verbeterd. ,,Dat is wat mij zo stoort. Als stad van Vrede en Recht trekt Den Haag een grote broek aan, maar hier wringen ze zich in honderd bochten om er onder uit te komen.”

Druk van de ketel

Maar hoe denkt de Haagse wethouder Martijn Balster er over? In zijn kantoor in het Haagse stadhuis staat een oude verkiezingsposter van PvdA-prominent Jan Schaefer, met helm op in een bouwkraan. De inmiddels legendarische uitspraak ‘In geouwehoer kan je niet wonen’ prijkt erboven.

Hij benadrukt het belang dat er zo snel mogelijk gebouwd moet worden. Juist bij stations ziet hij een mogelijkheid om extra woningen toe te voegen. ,,De woningnood is enorm. Er zijn meer dan 100.000 woningzoekenden. We hebben geen keus, we moeten flink toevoegen om de druk van de ketel te halen. Stil blijven zitten is geen optie.”

En dus walst de gemeente maar over bezwaren heen, zoals die van Ruud van Veen? Het is het gevoel dat Van Veen in elk geval zelf eraan overhoudt. Las hij niet in de samenwerkingsovereenkomst tussen Stebru en de gemeente dat ze samen hebben afgesproken om alle bouwprocedures zo voortvarend mogelijk te laten lopen?

Als het afkopen wordt, vind ik het ingewikkel­der. Mensen moeten niet onder druk gezet worden, aldus Martijn Balster, Wethouder Volkshuisvesting

Nee, zegt de wethouder. Omwonenden moeten hun recht kunnen halen, een belangrijk grondrecht in de Nederlandse democratie. ,,Maar als een bouwer in gesprek gaat met een bezwaarmaker om zorgen weg te nemen, begrijp ik dat. Als het afkopen wordt, vind ik het ingewikkelder. Mensen moeten niet onder druk gezet worden.” Ook hij ziet wel dat bezwaren soms lang kunnen duren. ,,Het is soms heel duidelijk dat bezwaren nergens op slaan. Dan woont iemand niet eens in de stad.”

Over specifiek deze zaak wil hij zich niet uitlaten. Ook niet na aandringen. ,,Ik kan over deze situatie niet oordelen. Ik wil me daar niet in mengen, dat vind ik niet mijn rol.”

Stebru baalt intussen wel van alle vertraging. Zij is juist trots op Levels. ,,Met alle goede intenties hebben wij de afgelopen jaren veel tijd, geld en energie geïnvesteerd in de planvorming en hebben wij partijen bereid gevonden om deze handschoen gezamenlijk op te pakken’.

Station Moerwijk

Pal naast station Moerwijk willen ontwikkelaar Stebru en corporatie Vestia een complex van 540 woningen en 4500 vierkante meter gebruiksruimte bouwen. Het project ligt al dertien jaar op de tekentafel en moet een belangrijke pijler worden voor de facelift van Zuidwest. Het omvangrijke complex telt drie torens van 40, 70 en 100 meter hoog.

Tot grote verbazing van de gemeente en de projectontwikkelaar stak de hoogste bestuursrechter vorige maand een spaak in het wiel van het nieuwbouwproject aan de Assumburgweg. Enkele omwonenden en onderhuurders van bedrijfsverzamelgebouw de Kazerne hadden het bestemmingsplan aangevochten.

Ze kregen op alle punten ongelijk, behalve op een van hun bezwaren: dat het project waarschijnlijk leidt tot parkeeroverlast. De gemeente heeft onvoldoende uitgelegd waarom dat niet het geval zou zijn, oordeelde de rechter.

Door de uitspraak loopt het bouwproject minstens een half jaar vertraging op, schrijft wethouder Martijn Balster aan de gemeenteraad. Ook zal het duurder uitvallen, vanwege oplopende bouwprijzen, en komt de rijkssubsidie in gevaar. De wethouder hoopt de schade te beperken ‘door de voorbereidende werkzaamheden te continueren’.

Appartementen

In Den Haag Zuidwest, direct naast station Moerwijk, ontwikkelt Stebru een nieuw stuk stad. Met de ontwikkeling van LEVELS krijgt Den Haag Zuidwest een echte stadentree. LEVELS is een samenwerking tussen de gemeente Den Haag, Stebru en Vestia. Greystar neemt 406 middenhuur en vrije sector huurwoningen af in het nieuwbouwproject.

Het project heeft een flinke ambitie: 548 woningen; van sociale huur tot kleinere startersappartementen en ruime vrije sector appartementen. Daarnaast komen er diverse functies bij zoals parkeren, leer-werkplekken, bedrijvigheid en mogelijk horeca.

In de stedenbouwkundige opzet en architectuur komen de verschillende niveaus en functies terug met een stedelijke laag en daarboven hoogbouw oplopend van 40 naar 70 meter. Met op de kop een landmark van 100 meter. Lees verder!

Meer: moerwijk – Google Zoeken

Meer: Moerwijk – Wonen in Den Haag

Meer: LEVELS

Lees: Ruud kreeg ton aangeboden om zijn bezwaar in te trekken tegen woontoren: ‘Gaat het zo in de bouwwereld?’ AD 19.02.2023

Lees: Ondernemers vrezen snelle uitzetting uit de Kazerne: ‘Iedereen schrok ervan’ AD 27.10.2022

Lees: Gemeente drukt woontorens Moerwijk door na verloren rechtszaak (denhaagcentraal.net) 08.07.2022

Nog meer:

Zie ook: Bedrijfsverzamelgebouw “De Kazerne” mag nog even blijven want het plan voor woontorens in Moerwijk is voorlopig van tafel

Zie ook: Bedrijfsverzamelgebouw “De Kazerne” gaat definitief verdwijnen

Zie ook: Nieuwe woningen en meer op de Assumburgweg/Erasmusweg